Au cours de vos démarches d’achat de maison, vous rencontrerez probablement des propriétés FSBO ou « For Sale By Owner ». L’annonce immobilière doit indiquer si la maison est FSBO, ce qui signifie que le propriétaire a inscrit la propriété sans passer par un agent immobilier. Les vendeurs font généralement cela pour économiser de l’argent en éliminant les commissions des agents immobiliers.
Questions (et réponses) lors de l’achat d’une maison sous contrat de vente directe (FSBO)
Bien que l’achat d’une maison à un particulier présente certains risques et soit plus difficile sans les conseils d’un agent expérimenté, vous pouvez vous occuper de l’affaire lorsque vous connaissez les réponses à des questions spécifiques.
Pouvez-vous faire appel à un agent ?
Si vous voulez acheter une maison FSBO, vous ne devez pas nécessairement le faire sans l’aide d’un agent immobilier. Ce n’est pas parce que le vendeur a choisi de ne pas faire appel à un agent que vous ne pouvez pas le faire. Cependant, le vendeur peut aussi choisir de ne pas coopérer avec votre agent. Votre première question concerne sa volonté de travailler avec votre agent, ce qui signifie généralement que l’acheteur paie la commission de votre agent. Celle-ci s’élève généralement à 3 % du prix de vente et il la verse directement à l’agent ou lui applique un crédit à la clôture, que vous remettez ensuite à votre agent. Si le vendeur n’accepte pas ces conditions, vous devez pouvoir vous charger vous-même de la vente.
Que signifie s’occuper soi-même de la vente ?
Vous devez faire toutes les mêmes choses qu’un agent immobilier vous conseillerait de faire avant d’acheter une maison. Vous devez notamment déterminer si le prix demandé est juste en vérifiant les ventes comparables, ou comps, de maisons équivalentes dans la région. Cela peut être difficile si vous n’avez pas accès au Multiple Listing Service (MLS) dont disposent les agents immobiliers, mais vous pouvez faire des recherches en utilisant plusieurs ressources en ligne et les registres publics. Les agents immobiliers fournissent une analyse comparative du marché (ACM) complète, qui est plus précise, alors rassemblez autant d’informations que possible pour obtenir la meilleure comparaison possible. Vous devez également inspecter la propriété vous-même ou engager un inspecteur professionnel pour l’examiner, faire une offre, commander une évaluation, gérer les négociations, trouver un prêt hypothécaire et conclure la vente.
Avez-vous vraiment besoin d’une inspection ?
Les évaluations ont une importance apparente, car elles confirment que la propriété vaut le prix que vous payez. De plus, si votre achat dépend du financement du prêteur, elle est nécessaire pour l’approbation. Cependant, il est également impératif d’engager un inspecteur de l’habitat, même si vous êtes fermement convaincu que le vendeur FSBO est une personne honnête. Le vendeur peut ne pas être conscient que quelque chose ne va pas dans la maison. L’achat d’une maison sans une inspection complète de l’état structurel de la propriété peut entraîner de mauvaises surprises en cours de route. Selon l’âge de la maison, votre inspection devrait également inclure des tests environnementaux pour détecter la présence d’amiante, de radon et d’autres contaminants dangereux. De plus, demandez une inspection des organismes destructeurs de bois pour vérifier l’absence d’infestations ou de dommages causés par les termites et autres insectes xylophages.
Devriez-vous obtenir une pré-approbation ?
Bien que cela ne soit pas obligatoire, cela ne fait pas de mal, surtout si le vendeur FSBO reçoit des offres multiples. Si vous êtes déjà pré-approuvé pour un prêt hypothécaire et que les autres acheteurs ne le sont pas, vous présentez une offre plus attrayante. Le fait d’avoir déjà votre financement en place peut constituer le bon levier pour conclure l’affaire, à moins que vous ne soyez en concurrence avec un acheteur au comptant.
Avez-vous besoin d’un CLUE ?
Un rapport CLUE (Comprehensive Loss Underwriting Exchange) indique toutes les réclamations d’assurance déposées contre la propriété au cours des cinq dernières années. Pour obtenir une copie de ce rapport, vous devez obtenir la permission du vendeur, mais un vendeur honnête ne devrait pas s’en plaindre. Le rapport coûte généralement 20 francs Suisse ou moins et révèle les dommages antérieurs et les réparations effectuées sur la maison. Il peut également vous avertir de la possibilité d’une augmentation des primes d’assurance. Comme les compagnies d’assurance utilisent généralement l’historique des sinistres d’une propriété pour calculer les primes d’assurance, les données de ce rapport pourraient indiquer que vos primes d’assurance habitation pourraient être plus élevées que prévu.
Devriez-vous engager un avocat ?
Certains Cantons exigent qu’un avocat spécialisé dans l’immobilier soit impliqué dans chaque transaction d’achat de maison. Si vous vivez dans l’un de ces Cantons, vous n’aurez pas le choix. Cependant, des Cantons comme le Vaud n’exigent pas la présence d’un avocat, c’est donc à vous de décider. Comme vous n’aurez pas d’agent immobilier pour vous aider à rédiger les documents juridiques dans le cadre d’une transaction FSBO, il est préférable d’engager un avocat, quelles que soient les règles du Canton. Vous aurez ainsi l’assurance que la transaction est effectuée de manière précise et légale.
Remarque finale
Bien que toutes ces questions soient importantes, la personne qui détient votre dépôt d’arrhes est la plus importante. L’achat d’une maison nécessite presque toujours un dépôt de bonne foi. Normalement, l’agent du vendeur garde cet argent sous séquestre jusqu’à la clôture, mais s’il n’y en a pas, engagez une tierce partie pour faire les honneurs. Même si le vendeur est digne de confiance, ne lui remettez jamais votre dépôt. Faites appel à une société de titres ou de séquestre ou demandez à un avocat de conserver ces fonds jusqu’au moment de conclure l’affaire. Voir https://inp-finanz-romandie.ch/pret-hypothecaire-raiffeisen/ un site internet tenu par des courtiers qui connaissent très bien la Suisse !